保利地产2018年中报点评:业绩平稳前行,销售高速领跑

   
土地投资相对积极,杠杆率稳中有升根据公司月度公告数据,上半年公司新增土储建面439万平、总地价119亿元,同比增长226%、85%,其中拿地金额占销售额比重为29%,同比扩大7.5个百分点。地价方面,2018年上半年拿地楼面价为2709元/平,同比下降43%,土地成本下行主要源于公司城市布局能级的下沉,上半年三四线占拓展建面比重为91%。从拿地方式来看,公司拓展资源方式多元化,根据我们跟踪,2018年1-7月,公司非直接招拍挂项目的储备资源占比超过55%。

   
结算权益方面,报告期公司少数股东损益占净利比重同比扩大9个百分点至30.1%,上半年公司结转项目权益比例有所下降,主要原因或在于结转项目多为2015年底至2016年上半年获取,而公司2016年拿地权益比例较2015年下降了3.6个百分点(建面口径)。展望全年,虽然结转权益比例或趋于下降,但在毛利率回升和较高的预收账款保障度前提下,我们认为全年业绩仍有望保持较快增长。管控方面,上半年公司销售管理费用率1.41%,同比收窄0.33个百分点,公司管控效率继续保持在行业前列。

   
“股权激励+跟投”调动员工积极性,高管增持彰显管理层长期信心公司自6月底公告高管增持计划,截至7月20日,本次增持计划实施完毕,累计增持236.75万股,占总股本比例0.08%,耗资1410万元,增持平均价位5.96元/股。此次增持一方面彰显了管理团队对公司发展的长期信心;另一方面配合股权激励(给予核心高管及业务骨干一共12804份期权,占总股本6%(转增前))、项目跟投机制(员工跟投合计持有项目股权比例上限为15%,高于一般同行的10%),将进一步强化管理团队与公司利益绑定,助力公司长远发展。

   
2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。

    业绩高增,销售表现亮眼

   
此外,公司强化了对两翼业务市场化拓展的考核力度,助推两翼业务蓬勃发展。上半年在社区消费服务板块,公司取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度,上半年新增外拓合同面积2632万平,累计外拓合同面积占比30%。

    风险提示:公司销售不达预期,行业调控及流动性持续收紧等。

    拿地相对积极,杠杆率稳中有升

   
盈利预测与投资评级公司扩张迅速,2017年销售保持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业,其中物业服务及生物医药平台嘉宝股份、迪康药业均拟在港股IPO上市。公司土储丰富,积极进行全国布局,股权激励及“蓝色共享”员工事业合伙人计划进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为高速增长的持续性打下基础。我们预计公司18、19年EPS为0.75元、1.12元,对应当前PE为7.36x、4.92x,维持“买入”评级。

   
由于公司拿地相对进取,上半年公司杠杆率稳中有升,18年中期末净负债率为93%,较17年末扩大7个百分点。资金方面,公司仍保持了业内相对较高的回款率和较低的融资成本,上半年销售回款率为78.9%(同比下降3.5个百分点)、综合融资成本为4.86%(较17年末上升0.04个百分点);融资渠道方面,公司以银行借款为主,截至上半年末,银行借款占债务比重超71%,直接债务融资占比约14%。

   
财务方面,由于公司拿地相对积极,上半年公司杠杆率稳中有升。18年中期末净负债率为115.08%,较17年末扩大了23.55个百分点。报告期公司积极拓宽融资渠道、优化债务结构,如发行了永续中票10亿元、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元、私募债31.1亿元等,且10亿美元债项目已获发改委备案。融资成本方面,2018年上半年末综合融资成本为7.33%,较17年上升0.14个百分点。

   
我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.8、5.3x,维持“买入”评级。

公司2018年上半年实现营收80.09亿元,同比增长24.38%;归属上市公司股东净利润6.20亿元,同比增长118.84%,EPS0.14元。

    激励机制升级,两翼业务蓬勃发展