养老市场现错位 民办养老院用押金投资赚钱成潜规则

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张先生说,民办养老院的收费包括:床位费,每人每月1100元上下;饭费每人每月700元左右;护理费根据服务对象的不同,几百至上千元不等。一般来说,每人每月需交纳的费用则在2500元至3500元左右。以500张床位计算,一个月则是120万元至170万元左右的进账,全年则是近2000万元的进账。而支出主要包括房屋使用费、人工成本、水电支出和装修改造费用四大方面,这些支出一般不会到1000万元。“如果老人的入住率达到70%以上,民办养老院是可以实现盈利的。尽管无法在短期内实现巨额盈利,但这一市场拥有巨大的升值空间,在经济仍处下行通道时,养老相比其他投资领域收益更加稳定”。

业内人士注意到,房地产等大型资本企业在京投资养老机构,基本都会将主要消费人群锁定中高端,收费动辄上万元甚至几万元一个月已经屡见不鲜了。随着越来越多企业高管、海归华侨等拥有相对较高消费能力的老人选择留京养老,一些原本做“平价”养老机构起家的企业也开始向高端化的路线转型。

专家认为,养老机构的项目营建和运营,对企业的资金能力要求都很高,而且后续经营资金回收又比较慢,无法吸引社会资本大规模进入养老产业。

北京市唯一共有产权养老服务设施建设项目去年在朝阳区恭和家园开展试点,如今首批老人已经入住。养老社区建有失能养护中心、社区卫生服务站、公共活动设施,可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、康健娱乐等服务。每套养老公寓面积在79平方米至95平方米,居室内均为适老化设计,一期售价每平方米4万元左右,低于周边二手房价格。

位于北京市海淀区的一家老年公寓,气派的大门、高大的前厅,前台不时有人办理入住手续,乍一看不像养老院而像个宾馆。

业内人士表示,相比房地产业被挤压的利润空间,医疗养老行业利润丰厚,成长看好,于是医疗健康行业吸引了不少地产资本。“房企做养老地产,具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”

针对任意收取保证金的乱象,有一些地方立法机构开始出台相关规定。2017年11月30日,重庆市第四届人大常务委员会修订通过了《重庆市老年人权益保障条例》,于2018年3月1日起施行。条例第四十三条规定,养老机构因支付老年人入住期间的医疗等应急费用,需要收取保证金或者押金等费用的,金额不得超过该老年人入住养老机构月服务费的6倍。

光熙康复医院和光熙长者公寓在一个院子里,光熙康复医院门口拉着警戒线,尚未营业。据装一网了解,养老公寓与医院两个部分是独立运营,医疗部分还处于尝试阶段,目前以门诊为主。

陈先生满口答应,同时在公司附近寻找适合的养老院。经朋友介绍,陈先生来到一家民办养老机构,“听说那里的条件不错”。

一名资深地产养老项目负责人告诉业内人士,目前北京已开业的养老机构床位费普遍都在4000-6000元/月,如果加上护理、餐饮,超过万元非常普遍。而这两年地产企业投资的高端地产养老价格都不低。比如位于双井的恭和苑,老人的餐饮、护理等各项费用平均每月都在10340-33680元不等;远洋·椿萱茂老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元,护理费根据老人需要护理程度分级收费,区间是1500-8000元,失智老人照护还要加收1000元照护费用,若再按照每个月3000元的餐费标准,每月费用至少1.5万元。

一位业内人士说,民办养老院收取押金的多少,全凭经营者自己定。用老人们交纳的押金进行投资,赚取利润,已成为行业潜规则。有的老人攒了一辈子养老钱,本想安度晚年,结果资金链断裂,老板跑路,最后血本无归,这样的案例近期在各地频频上演。

日前,由万科和北控联合运营的光熙康复医院正式开业,这家医院与同一院中的万科怡园光熙长者公寓一起成为医养结合的一个“样板间”。这个养老“样板间”位置优越,紧挨着北三环,一开业就受到了市民和媒体的广泛关注。那么,这个“样板间”是一个什么样的配置?入住率如何?每月的费用是多少?为了解这些问题,业内人士对该医养结合中心进行了实地探访。

记者注意到,北京市相关政府部门已开始探索共有产权的养老模式。共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

前日下午,业内人士前往光熙长者公寓探访,该公寓位于光熙门北里小区,从该养老公寓门前的七圣路到北三环只有3分钟的步行距离,10分钟以内可以步行到光熙门地铁站,交通便捷。

民办养老院用押金投资赚钱成行业潜规则高端化成民办养老机构趋势老人入住需交高额押金业内人士称

业内人士注意到,为解决养老问题,北京市相关政府部门也开始探索相关的养老模式。

位于北京市朝阳区的一家老年公寓,离北三环不远,附近就是地铁站。十分便捷的交通,吸引了已经76岁的刘家军老人。

据装一网了解,北京万科与北控置业在怡园光熙长者公寓养老项目上的合作形式是北京万科输出养老服务和管控标准,项目物业则继续保留在北控置业。北控集团是北京市属国企,北控老年产业投资管理有限公司作为北京控股集团的全资子公司,以投资、开发、运营、管理老年设施为核心业务,旨在打造机构养老和社区养老的服务平台。

业内人士告诉记者,我国绝大多数养老机构都会选择登记为民办非企业单位,可以享受国家的经济补助和土地、税收上的优惠。由于民办非企业单位不能盈利和分红,而养老地产又属于商业房产的范畴,天生具有福利性事业与市场化经营的特点。因此,如何平衡养老地产公益性与营利性之间的关系,始终是投资者一个绕不开的难题。

一名在国贸某大型外资银行上班的白领刘女士称,作为独生子女的一代,家里对应着4位老人,随着他们年岁渐老,全家已经逐步意识到养老问题的严峻,有时甚至感到焦虑。但现在外面的养老市场参差不齐,价格也是居高不下。

公益和营利的博弈

关注:北京已在探索共有产权房养老模式

按照肖先生的项目策划书,根据共有产权的按份共有分配,公司自持5%,其余95%对外销售。购房人获得50年的产权证,入住后按月支付一定费用享受养老服务。据估算,投资者最终可实现房屋销售收入60亿元,年养老服务利润收入3亿元以上。“如果按照养老院的服务收费,轻资产大概需要10年左右回本,重资产则可能需要15年至20年才能收回成本”。

业内人士通过调查了解到,越来越多的人和企业开始关注养老项目,但高端养老项目价格动辄每月过万元甚至数万元,让许多普通市民望而却步。

在很多人眼里,陈先生算得上是一个成功的“北漂”。20多年的打拼后,他在北京有房有车有自己的公司。工作顺风顺水的他,一直有一个心病,就是千里之外的父母日渐苍老。

澳门新葡亰赌995577,热点:收费每月1万到4万不等

民政部发布的数据显示,“十二五”期间,我国养老服务床位数达到669.8万张,每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.9张,远低于发达国家50张到70张的平均水平。所以,能够入住养老院的只是很少一部分老年人,很多地方存在养老院一床难求现象。

探访: 100个床位还剩10个左右

经打听,刘家军得知这家养老公寓是一个由酒店改造成的养老机构,拥有100多张床位。旁边的医院也有130多张床位。目前在公寓养老的人,大多年龄在70岁以上。

业内人士了解到,包括怡园光熙在内,万科在北京区域已运营的养老项目有3个,在建的有4个,另外还有10个在洽谈中,未来两到三年时间,万科在北京区域将拓展约20个养老项目,基本完成养老初步布局。

据客户经理介绍,120万元是50平方米套间的押金,还有一种25平方米的套间,押金是70万元至80万元。“合同三年一签,老人离开这里时,押金可全额退还。交纳押金成为会员的老人,每月无需再支付床位费,但需交餐费和水电费”。

对于万科的光熙长者公寓,附近光熙门北里小区的居民张女士表示,每月至少1万元以上的养老支出,对于一般的市民家庭来说是一笔巨大的开支,难以承受,
“如果能像保障房一样,也开发一些针对一般家庭的保障养老项目,一定会很受欢迎。”

北京的共有产权政策,引起了部分房地产开发商的兴趣。北京一房地产开发商肖先生告诉记者,他计划收购大兴区亦庄附近的一处230亩用地及16万平方米房屋,用于养老地产。“项目策划书已经提交给了政府,正在等待批复”。

调查显示,近年来,大型地产企业纷纷布局养老项目。保利地产也通过投资建设和熹会老年公寓进军中高端养老市场,目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有6个养老地产项目,其中北京西山林语和熹会专业养老机构入住率达到了70%;远洋集团成立了远洋养老运营管理有限公司,远洋集团2013年在北京亦庄开业了第一个养老机构,远洋·椿萱茂老年公寓,之后远洋又继续在双桥、青塔、北苑、西山等地区陆续开业了多家老年公寓。目前,远洋集团的玉蜓桥椿萱茂照料中心也正在筹备之中。

北京市一家民营养老院的院长张先生向记者透露,根据国家鼓励社会资本进入养老产业的政策,他的养老院在创立初期,每一张床位获得了市、区两级财政的补贴5万元。

焦点:养老项目“高价化”普通市民望而却步

有专家认为,机构养老需要澄清一个认识误区,就是将机构养老服务等同于市场化养老,将市场化养老等同于养老院高端化。现在养老市场有点错位,把关注点放在了建设高大上机构上。养老机构目前最缺的、最急需的是满足四类高风险老年人的长期护理型机构。“养老项目过度高价化,偏离普惠方向,不是什么好事”。

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