泰禾集团:营收稳步增长,债务去杠杆进程仍需推进

    风险提示:一二线城市政策调控持续收紧;货币政策收紧。

  中金公司分析师张
宇认为,此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计将加速提升。

   
土地投资节奏放缓,全面转向以收并购为主的方式。2018年上半年,公司新增土储8个项目,合计土地面积157.02万平米,新增建筑面积为2017年的14.69%,投资节奏明显放缓。在投资策略上,公司贯彻以收并购为主的方式,上半年获取的8个项目全部是依靠收并购或合作开发的方式,有助于公司降低土地成本。

  在融资收紧、调控力度加大的背景下,保利地产研究院认为,下半年房企融资端难有大改善。

结算收入稳健增长,经营性现金流明显好转。截止6月底,公司预收账款263.55亿元,是同期营收的2.07倍,足以确保全年营收的稳健增长;本期公司经营性现金流净流出5.21亿元,较2017年底的现金净流出125.53亿元大幅缩减,主要原因为销售规模提升带动的收到现金的增长。

  整体而言,房企的流动性紧张问题还将持续。若不加紧回笼资金、确保财务稳健,部分房企的资金链断裂或将上演。

   
维持“增持”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为2.04元、2.20元和2.64元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为7.68倍、7.11倍和5.92倍。

  同时,碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。其中,碧桂园上半年净负债率59%,相较2017年56.9%微升;保利地产净负债率93.26%,较2017年末扩大7个百分点。

   
债务降杠杆仍需深化,融资出现边际性改善。截止6月底,公司有息负债规模1471.91亿元,较2017年底增加约117亿元,净负债率由2017年底的474%下降至371%,虽有较大幅度下滑但依然处于行业绝对高位,未来降杠杆工作依然任重道远。有息负债中短期负债为558亿元,较17年底上升127亿元,占有息负债的约40%,为货币资金的2.55倍,短期内偿债压力较大。虽然公司70亿元定增方案遭中止审查,但公司上半年共计125.5亿规模融资获得无异议函,随着行业融资环境边际有所改善,我们认为下半年公司的融资压力有望得到缓解。

  反映到财报,就是万科上半年1060亿营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例仍高达95%,同时净负债率上升,经营性现金流转负,财务费用、管理费用增长,均与新业务规模扩大有关。

澳门新葡亰赌995577,  香港地产基金研究人士黄立冲表示,限售、限价、限购等政策,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时,融资端持续收紧,比如顺应上半年降杠杆的趋势,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

  比如,中国市场租金回报率普遍较低,“不赚钱”是普遍情况。据万科投资者会议透露,泊寓截至去年底收入仅有数亿,目前看盈利模式仍然待解。

  黄立冲认为,龙头房企一般会响应中央号召,转型租赁等业务,这实则令经营情况进一步恶化,因为租赁业务前期需投入大量资金,回报周期长。

  严跃进指出,当前资金面收紧的情况下,房企应适当压缩债务,通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。

  对于万科、华润、龙湖等坚决转型城市运营的大中型房企而言,虽然资金链的风险较小,但他们正面临转型的关键期,在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,净负债率上升,经营性现金流下降,说明企业的支出变多,回款变慢,融资恶化,负债压力增加了。

  一方面,既要保证传统开发业务在一定程度上增长,一方面又要增加投入,加快培育新业务使之可以盈利,或者说,在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑,是万科们当下面临的主要问题。

  今年上半年,中弘股份资金链断裂,公司债务危机随之爆发。记者调查发现,中弘股份受北京(楼盘)商住限售影响很大,销售收入剧减,而其融资多来自信托和私募基金,资金成本高昂也拖垮了公司。

  现金流压力

  2018上半年的房地产市场,又是一个收获季。龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨,碧桂园、万科、龙湖三巨头销售超过3000亿,营收超过1000亿,净利润也近百亿或超过百亿。

  上半年,龙头房企的净负债率普遍上扬。一向稳健经营的万科,净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍处于行业低位。

  同时,因为上述管理费用、财务费用增加,以及新业务使用了并购贷款导致资本化率下降,万科上半年的利润增长大幅落后于营收增长。